A NOVA LEI DO DISTRATO
A Nova Lei do Distrato veio para solucionar o impasse que as empresas do ramo da construção civil e os adquirentes enfrentavam quando se tratava do percentual de retenção devido às construtoras e incorporadoras no caso de desistência do negócio por parte do adquirente. Antes da referida Lei o Direito Brasileiro não tinha nada específico a respeito do assunto, sendo que a antiga jurisprudência (julgados) do STJ e de diversos Tribunais de Justiça estipulava o percentual de retenção entre 10% (dez por cento) a 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo adquirente.
Quanto pode ser Retido?
Com o advento da Lei n.º 13.786/2018, conhecida como a “ Nova Lei do Distrato”, restou fixado como percentual de retenção para os casos de desistência do comprador a importância de até 50% (cinquenta por cento) para os empreendimentos construídos sob o regime do patrimônio de afetação, e 25% (vinte e cinco por cento) para os empreendimentos que não foram afetados pelo incorporador. Para confirmar a existência de patrimônio de afetação é necessário conferir a matrícula do imóvel.
Lembrando que patrimônio de afetação é um conjunto de bens (móveis, imóveis, direitos) que não se misturam com os demais bens do seu titular. Em se tratando de uma construtora, o patrimônio de afetação de determinado empreendimento não se misturará com demais bens da sociedade. Através da afetação patrimonial, determinados ativos ficam inteiramente destinados à realização de uma finalidade. Dessa forma, apenas os credores relacionados a essa finalidade podem se valer dos bens que integram o patrimônio de afetação para a satisfação de suas dívidas.
Importante considerar que, além da retenção fixada pela lei, o adquirente que desiste da contratação será responsável pelo pagamento da integralidade da comissão de corretagem, que varia entre 5% (cinco por cento) e 6% (seis por cento) sobre o valor do negócio. O adquirente responderá ainda pelas seguintes despesas, se for caso:
I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Os débitos do comprador poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída e estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.
E se sobrar valores?
Na hipótese de sobrar valores após os descontos da multa e demais encargos autorizados pela Lei, o pagamento deverá ser realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. Em ambos os casos o valor a ser pago ao adquirente a título de restituição deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
Lembrando que não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
Resumidamente essas são as regras da Nova Lei do Distrato, as quais vieram regulamentar um mercado tão importante e que estava no escuro diante de situação de desfazimento do negócio por desistência do adquirente, o que trouxe inconvenientes para ambas as partes, comprador e construtora.
Confira nosso blog!